СПРАВОЧНИК ПОКУПАТЕЛЯ

В этом разделе мы постараемся подробно, шаг за шагом, рассказать о процессе покупки недвижимости в Испании. Конечно, невозможно предусмотреть все вопросы. Поэтому если у Вас возникнет желание спросить что-то – свяжитесь с нами по телефону или напишите на E-mail и мы обязательно дадим Вам ответ.

1. С чего начать? Вилла или квартира...

Прежде всего, надо определиться какой тип недвижимости Вы хотите приобрести. Считается, что квартира удобнее для тех, кто собирается приезжать не часто, и дом больше подходит для постоянного проживания. В этом есть доля истины – дом требует большего внимания и его обслуживание обходится дороже. Бассейн и сад требуют ухода. Однако этот вопрос решается довольно просто. Как и во время Вашего пребывания, так во время отсутствия, профессиональный садовник может осуществлять необходимый уход. Практически все владельцы вилл пользуются этой услугой. Стоимость зависит от размера участка и квалификации садовника. В среднем, хороший садовник за участок 1000 – 1500 метров (10 – 15 соток) с бассейном берет 200 – 250 евро в месяц. Также существует и промежуточный вариант – таунхауз... Выбор за Вами!

2. Выбор!

Итак, мы определились с типом недвижимости. Теперь главный вопрос: как выбрать? Ответ прост – надо смотреть много! Агент не должен просто сказать, что место «А» лучше чем место «Б». Очевидно, что квартира в престижном месте Марбельи дороже квартиры в престижном месте Торремолиноса, но Вы сами должны убедиться в этом и понять в чем разница! Наша задача - сориентировать Вас по ценам, исходя из бюджета определенного для покупки, показать все возможные варианты и дать исчерпывающею информацию о преимуществах и недостатках каждого из них.

3. Процесс покупки

3.1 Оферта (Oferta)

Когда у Вас уже нет сомнений, что это именно то о чем Вы мечтали, наступает волнительный и очень важный момент: согласование цены! Очевидно, что в большинстве случаев, удается добиться скидки. Чтобы подтвердить серьезность Вашего предложения и зарезервировать объект, т.е. снять его с продажи, обычно вносится 5-6 тыс. евро наличными, и в письменной форме оговаривается конечная цена и дата заключения предварительного (Частного договора). Оферта делается для того, чтобы лишить продавца возможности продать объект, если вы договорились просто «на словах», а потом появился клиент, который согласился на бoльшую цену.

3.2 Открытие счета в банке и Ипотека

До заключения Частного Договора, Вам необходимо открыть счет в испанском банке и перевести на него как минимум 10% стоимости объекта. Для этого потребуется только заграничный паспорт. Также банк может предоставить Вам ипотечный кредит (в настоящее время примерно 5 - 6% годовых). В этом случае Вас попросят предоставить справку с работы, с указанием доходов. При открытие ипотеки вы также оплачиваете:
Нотариальное оформление ипотеки - 0,5%
Комиссионные банка за открытие - 0,25 - 1%
Регистрация - 0,5%
Юридические Акты – 1%

Мы гарантируем Вам VIP обслуживание и возможность получения ипотеки, если Вы откроете счет в одном из банков, который является нашим партнером (см. «Наши партнеры» и «Наши услуги»).

3.3 Частный договор (Contrato Privado) и услуги адвоката

Частный договор заключается сторонами для того, чтобы окончательно оговорить условия сделки и определить срок подписания Нотариального Договора. Это гораздо более «серьезный» документ чем Оферта. При его подписании вносится 10% стоимости объекта. При этом стороны принимают на себя определенные обязательства. Продавец гарантирует, что объект не имеет обременений, а продавец гарантирует выплату оставшихся 90% до определенной даты. Это срок оговаривается сторонами и обычно составляет от одного до трех месяцев. На этапе подготовки и заключения «Частного договора», мы настоятельно советуем воспользоваться услугами адвоката, который проверит «историю» объекта и оградит Вас от неприятных сюрпризов. Обычно адвокат покупателя запрашивает ряд документов и совместно с адвокатом продавца готовит текст договора. В дальнейшем он также получит для Вас Идентификационный Номер Иностранца (NIE), подготовит Нотариальный договор и проведет регистрацию сделки в Регистрационной палате. Все операции адвокат может провести без Вашего участия – по доверенности. Стоимость услуг в большинстве случаев составляет 1% от стоимости объекта. Мы предоставим Вам лучших специалистов в этой области!

3.4 Идентификационный номер иностранца (NIE)

NIE нужен каждому иностранцу, который приобретает недвижимость в Испании. В дальнейшем Вы будите использовать этот номер при оплате налогов и заключении различных договоров: на воду, свет, телефон и т.д. Номер присваивают в полиции, и основанием для его получения является Частный Договор (Contrato Privado) на покупку недвижимости.

3.5 Нотариальный Договор (Escritura) и Регистрация

До подписания нотариального договора Вы должны перевести оставшуюся сумму (90% стоимости объекта) на свой счет и подготовить банковский чек. Этот чек вручается продавцу в момент подписания договора у нотариуса. Если вы получили ипотеку, на подписании присутствует также представитель банка, который вручает продавцу соответствующий чек. После этого договор заверяется нотариусом и с этого момента Вы становитесь собственником недвижимости и можете полностью ей распоряжаться. Вам вручается копия договора, а оригинал направляется в Регистрационную Палату (Registro Publico). Регистрация обычно занимает месяц. Нотариальный Договор (по-испански «Эскритура») является главным документом, подтверждающим Вашу собственность на квартиру. После передачи владельцу зарегистрированного (с печатью Регистрационной Палаты на последней странице) Нотариального Договора, и выписки из Регистра (Nota Simple) «операцию по приобретению недвижимости в Испании» можно считать полностью завершенной!

4. Налог и расходы на приобретение недвижимости

При оформлении собственности Вы оплачиваете:

• Налог на приобретение недвижимости (IVA или ITP) – 7%
• Расходы на нотариуса – до 0,5%
• Регистр – 0,5%

5. Налоги, с которыми Вы столкнетесь в дальнейшем

Все владельцы недвижимости в Испании ежегодно оплачивают два налога:

• Налог на недвижимость (IBI) – от 0,7 –до 1% от кадастровой стоимости объекта. При этом надо учитывать, что кадастровая стоимость обычно в несколько раз меньше реальной стоимости. Например, квартира за 400000 евро, может иметь кадастровую стоимость 60000 евро. При ставке 0,9% вы будете платить 540 евро в год.
• Налог на мусор (Tasa Basura) – обычно от 130 до 300 евро в год.

Оба налога можно оплатить в банке, получив соответствующее уведомление по почте. Также можно дать разрешение на снятие налогов автоматически с банковского счета.

6. Коммунальные платежи

Все коммунальные платежи (электричество, вода, телефон, сигнализация и др.) снимаются напрямую с банковского счета, о чем вы получаете уведомление, как от банка, так и от компании, предоставляющей услуги.

7. Мультивиза и Вид на Жительство.

По факту приобретения недвижимости, лицо, вписанное в Эскритуру, а также его супруг/а, несовершеннолетние дети и родители, достигшие 65 лет получают право на мультивизу. Виза выдается на один год, общее пребывание 180 дней (по 90 дней в каждом полугодие), количество въездов не ограниченно. Для получения данной визы Вы должны предоставить в консульство Испании оригинал и копию Нотариального договора (Escritura) и Выписку из Регистра (Nota Simple).

Само по себе приобретение недвижимости в Испании не дает право на Вид на Жительство. Для его оформления надо доказать, как это называют власти, «связь с Испанией». Под этим термином подразумевается, например владение бизнесом или заинтересованность в Вас как в незаменимом специалисте. Однако владение недвижимостью является одним из важных факторов при решении данного вопроса.